Mo┼żemo li prestati pla─çati stanarinu u slu─Źaju infiltracije?

Prekid pla─çanja stanarine je legitiman samo ako nedostaci u potpunosti sprije─Źe (a ne samo ograni─Źe) u┼żivanje imovine.

Mo┼żemo li prestati pla─çati stanarinu u slu─Źaju infiltracije?

Ugovor o najmu i pravo osobnog u┼żivanja

nadu u u┼żivanje u ku─çi

najam to je premaumjetnost. 1571 c.c.. ugovor s kojim je stranka du┼żna da drugi u┼żiva u pokretnoj ili nepokretnoj stvari na odre─Ĺeno vrijeme, prema odre─Ĺenom iznosu.
Zbog toga ┼íto se ovdje radi o zakupu, radi se o ugovoru koji daje pravo jednoj od dviju stranaka u┼żivanje iznajmljene imovine.
U ugovoru o najmu okovi dijelova koji se vrte oko koncepta u┼żivanja u imovini: u stvari, dok stanodavac mora dostaviti stvar stanaru dobro stanje odr┼żavanje, dr┼żite ga u stanju prikladnom za uporabu dogovoren i jam─Źe mira u┼żivanje stanara (v. umjetnost. 1575 c.c., s pravom glavne obveze najmodavca ), zauzvrat, vodi─Ź mora: prihvatiti dostava stvar je u tome koristite ga s marljivost dobrog oca obitelji i platiti ugovorenu naknadu (v. umjetnost. 1587 c.c., pravo glavne obveze dirigenta).

Ugovor o zakupu i odgovaraju─çe usluge

Dakle, me─Ĺu obvezama nametnutim strankama, dok najmodavac mora isporu─Źiti imovinu i omogu─çiti u┼żivanje, stanar, pak, mora platiti naknadu, kao i koristiti imovinu iznajmljenu prema kriterijima marljivosti. Veza izme─Ĺu ove dvije koristi u osnovi je ovdje.
Dakle, jasno je da sve dok dirigent u┼żiva u dobru, ne mo┼że odbiti pla─çanje naknade; u slu─Źaju smanjenja u┼żivanja, mo┼że zatra┼żiti smanjenje pristojbe, analogno odredbama izumjetnost. 1584 c.c., o nedostatku u┼żivanja imovine u slu─Źaju popravaka (vidi Cass. br. 14739/2005), ali ne mogu u potpunosti odbiti, nastupiti na drugi na─Źin u riziku od raskida ugovora za neuspjeh i njegovoj osudi pla─çanja dospjelih nepla─çenih obveza.
Praksa o tome je konstantna.
Razlog za takvo usmjerenje le┼żi u ─Źinjenici da je nepla─çanje naknade nesrazmjeran s obzirom na ograni─Źenje u┼żivanja imovine, ─Źime se mijenja synallagma mjesto u ugovoru. Koncept koji ─çe sudac upotrijebiti za procjenu odnosi se na odnos proporcionalnosti izme─Ĺu ugro┼żavanja u┼żivanja u stvarima i nepla─çanja ili smanjenog pla─çanja pristojbe.
Stoga ─çe se ta proporcionalnost zasigurno isklju─Źiti u slu─Źaju pla─çanja odsutnog zbog smanjene (ali ne i odsutne) uporabe imovine.
Pravilo koje bi moglo opravdati odluku stanara da obustavi pla─çanje pristojbe uneseno je uumjetnost. 1460 c.c.., gdje je propisano da u ugovorima s odgovaraju─çim slu┼żbama svaki od ugovaratelja mo┼że odbiti ispuniti svoju obvezu ako druga ne ispunjava. Nadalje, izvr┼íenje se ne mo┼że odbiti ako je, s obzirom na okolnosti, odbijanje suprotno dobra vjera.
U ugovoru o zakupu, ovo pravilo sudije ne smatra legitimnim za suspenziju ili jednostrano smanjenje pristojbe samo u slu─Źaju ograni─Źenja u┼żivanja (vidi mnoge Cass. br. 261/2008 i Cass. br. 14739/2005).
Najnovija odluka u tom smislu od strane sudaca legitimnosti je red br. 1317 od 2015; S tom odredbom suci su stoga potvrdili ovdje opisanu orijentaciju odlu─Źiv┼íi doslovno U stvari, Sud ima ispravnu orijentaciju, u stvari, na─Źelo - koje je ispravno primijenio sud za meritorno postupanje - prema kojem u smislu dopu┼ítanja najmoprimcu nije dopu┼íteno da se suzdr┼żi od pla─çanja naknade, ili da ga jednostrano smanji, u slu─Źaju da smanjenje ili smanjenje u┼żivanja imovine, ─Źak i kada se pretpostavlja da je ovaj doga─Ĺaj povezan s ─Źinjenicom da stanodavac. Potpuna ili djelomi─Źna obustava ispunjenja obveze zakupca je, u stvari, legitimna samo ako stanodavac ne uspije u potpunosti nadoknaditi ┼ítetu, ┼íto predstavlja ina─Źe izmjenu ugovorne sinalagme koja odre─Ĺuje neravnote┼żu izme─Ĺu u─Źinka stranaka (vidi., izme─Ĺu ostalih, osuda od 10. sije─Źnja 2008., br. 261, iuredba 23. lipnja 2011, n. 13.887).
Sve se to ne mijenja ako je uzrok ┼żalbe zbog zakupodavac (vidi tako─Ĺer Cass. br. 13887/2011).

Smanjenje naknada

pla─çanje naknade

U slu─Źaju ograni─Źenja u┼żivanja, ako je isklju─Źena obustava pla─çanja naknade, ona se prihva─ça smanjenje; me─Ĺutim, ne mo┼że biti jednostrano, ali mo┼że biti dogovoren sa stanodavcem, ili mora biti odlu─Źuje sudac, Zapravo, kazna na koju je izre─Źena, kojom se potvr─Ĺuje, nare─Ĺenje koje je Kasacijski sud naveo, nakon objave prekida ugovora zbog ozbiljne od┼ítete zakupca zbog nepla─çanja pristojbe, osu─Ĺuje ga na pla─çanje nepla─çenih naknada, smanjuju─çi im me─Ĺutim, 10% u odnosu na smanjenje u┼żivanja imovine.

Slu─Źaj infiltracije

U slu─Źaju o kojemu je ve─ç re─Źeno uredba br. 1317 od 2015 spor je nastao zbog prisutnosti infiltracija u zgradukoji, o─Źito, ne ─Źine─çi nemogu─çim u┼żivanje u dobru, nisu smatrani razlogom za opravdanje takve suspenzije. Druge se odluke ti─Źu, na primjer, slu─Źajevi po┼żara (v. Cass. br. 261/2008), vrtlog (v. Cass. br. 13133/2006), pro┼íirenje ceste cestovnim me─Ĺuvjerskim (v. Cass. br. 14739/2005)) itd...

Naknada štete

Ako su ispunjeni uvjeti, najmoprimac mo┼że dobiti naknadu ┼ítete od stanodavca; vidjeti primjerice re─Źenicu Kasacijski sud br. 15372/2010 gdje se - primje─çuje se da on spada u obveze najmodavca u pogledu nadzora i ─Źuvanja iznajmljene stvari - zaklju─Źuje se u uvjerenju mo┼że se pripisati ugovornim obvezama i kao propust da se utvrdi ugovorna naknada ┼ítete, pona┼íanje stanodavca koji, vlasnik cijele zgrade, zanemaruje odr┼żavanje krova u onoj mjeri u kojoj su prostorije koje dr┼żi stanar nedostupne zbog zna─Źajne infiltracije vode.



Video: