Možete li prodati kuću u kojoj je stanar?

Što se događa ako stanodavac odluči prodati stan. Kada se pokrene pravo preče kupnje stanara i zaštite. Što kaže zakon o tome.

Možete li prodati kuću u kojoj je stanar?

Prodaja kuća za iznajmljivanje

prodaja stana iznajmljen to je definitivno vruća tema.
Što se događa ako vlasnik iznajmljene kuće odluči prodati nekretninu?
Što bi trebao učiniti stanar?
Može li ostati u stanu ili morati tražiti novi dom?
Da vidimo kako se moraju ponašati vlasnik i stanar, kako bi se izbjegli neugodni sporovi.
prodaja nekretnina kada je zakup u tijeku, to je osjetljivo pitanje koje se mora riješiti uz potrebne mjere opreza. Pokušavamo razjasniti, ukloniti svaku sumnju na tu temu.

Prvi aspekt koji treba naglasiti je da kada stanodavac namjerava prodati nekretninu, najam mošt nastaviti čak i kod kućnog kupca.
Zapravo, ima članak 1599 talijanskog Građanskog zakonika da prijenos, primjerice, iznajmljene imovine podrazumijeva izvršivost trećeg kupca ugovora o najmu koji ima određeni datum prije prodaje.
Dakle, ono što se zove naziva se ono što se događa pravni zadatak ugovora najamna temelju koje se kupac nalazi u navedenom ugovoru ex lege.
Međutim, za cjelovitu sliku situacije važno je pojasniti u kojim slučajevima stanar ima pravo prvokupa u odnosu na prodaju koju treba izvršiti.

Prodaja kuće za najam


Drugi aspekt koji treba imati na umu je moguća prisutnost jednog klauzula, u najmu, koji izričito sankcionira raspuštanje iste za prodaju imovine (vidi odredbe članka 1603. Građanskog zakonika).
U tom slučaju kupac može iskoristiti pravo davanja stanarima licenca za gotov zakup uz obavijest koju zahtijeva zakon (članak 1596 Građanskog zakonika). Stanar će biti dužan osloboditi imovinu i neće imati pravo na naknadu štete.
Vraćajući se na pravo prvokupa, vidimo ispod onoga što zakon kaže o dotičnoj temi, kako bismo razjasnili što su stanari i granice ostvarivanja njegovog prava.

Kuće za prodaju: što je stanarsko pravo prvog odbijanja?

Na temelju odredbi Zakona br. 431 reforme zakupa iz 1998., u slučaju prodaja Dell 'nepokretan korišten kao stambene namjene, stanar može zahtijevati pravo na prvokupa.
Od čega se sastoji ovo pravo i na koji način se taj zakon sastoji? Situacija se mora promatrati drugačije, ovisno o tome je li istekla prva ugovorna odredba ili ne.
od strane prvi rok Ugovorom, otkaz od strane vlasnika vrijedi samo za jedan od razloga predviđenih čl. 3 stavak 1 Zakona 431/98. Među tim razlozima je i prodaja imovine. Stoga, ako u navedenom razdoblju stanodavac navede svoju namjeru da proda stan, on mora otkazati zakup za spriječiti automatski obnova (otkaz za završeni najam). U pismu o poništenju morat će objasniti razloge za odluku, među kojima upravo i postoji prodaja Nekretnine.
Navedena komunikacija, koja ima funkciju unaprijed obavijestiti stanara o namjeri da se vlasništvo nad iznajmljenom imovinom prenese na druge, mora biti proslijeđena s obavijest od 6 mjeseci u usporedbi s istekom ugovora.

Pravo prvog odbijanja


U ovom trenutku preuzima se pravo prvokupa stanara na moguće kupce.
Što je pravo prvog odbijanja?
Općenito je pravo prema kojem je subjekt, u slučaju osnivanja pravnog posla, preferiran u odnosu na druge subjekte i pod istim uvjetima.
Bitan uvjet za vlasnika da ne obnovi najamninu s pravom prvokupa najmoprimca je da je zakupodavac nemam svojstvo od drugo imanje za stambenu uporabu, uz mogućnost da se koristi kao dom.
Na primjer, pretpostavimo da je ugovoren ugovor o zakupu od 3 godine plus 2.
Na kraju tri godine i uz prethodnu najavu od najmanje 6 mjeseci, stanodavac će moći prodati zgradu slanjem otkaznog pisma kako bi priopćio završeni najam. U tom slučaju stanarsko pravo prvokupa će postojati. To znači da će, za istu cijenu, stanodavac morati dati prednost svom stanaru u odnosu na druge ljude koji će predložiti kupnju kuće.
Stanodavac će stoga morati komunicirati dirigent uvjeti i cijena o prodaji, a stanar mora obavijestiti vlasnika o želji da iskoristi pravo prvog odbijanja u roku od 60 dana od primitka obavijesti.

Prodaja imovine iznajmljene


Ako je otkaz izvršen bez poštivanja zakona, prijenos vlasništva nad nekretninom na novog kupca mora biti u skladu s važećim ugovorom o najmu koji će se automatski obnavljati. Novi kupac zgrade preuzima prava i obveze koje proizlaze iz ugovora o najmu koji će ostati u svojstvu iznajmljivača s drugim subjektom.
Ako je želja za prodajom, a ne za obnovu najma ponoviti nakon prvi rok vlasnika nije obavezno komunicirati razloge za njegovo odluka.
Morat ćete poslati samo pismo od otkazivanje s obavijest propisane zakonom.
Stoga, u ovom slučaju ili u hipotezi u kojoj najmodavac ima vlasništvo nad drugim zgradama koje imaju stambenu namjenu, nema pravo prvenstva.
U svakom slučaju, kao što je predviđeno člankom 1. ministarske uredbe od 30. prosinca 2002. godine, vlasnik kuće stavljene na prodaju uvijek ima pravo dati stanarima pravo prvokupa. Dobro je, u stvari, ne stvarati situacije iscrpljivanja sa svojim stanarima.
Naglašava važnost jednog pravodobna komunikacija; Pitanje stanara da li ga zanima imovina će pomoći u poboljšanju odnosa sprečavanjem situacija ozbiljnih sukoba koji su štetni za obje strane. To će omogućiti međusobnu suradnju, a prije svega olakšat će stanaru da traži valjani alternativni smještaj.

Iznimke prava prvokupa

Nakon razmatranja situacija u kojima stanar može ostvariti pravo prvog odbijanja, mora se pojasniti da ih ima iznimke prema pravilu.
Zapravo, postoje slučajevi u kojima, unatoč postojanju gore navedenih uvjeta, pravo prvog odbijanja ne postoji u korist stanara.
Da vidimo kada je ovo ispravno nije može se razmotriti radni.
Prije svega ako je predmet iznajmljivanja u suvlasništvu s drugim osobama putem zajedništvo nasljedan, U ovom slučaju prevladava pravo prvokupa supočinitelja priznatih člankom 732. Građanskog zakonika.
Druga iznimka je kada se prodaja mora odvijati u korist suprug zakupodavac ili rođaci unutar drugog stupnja. U ovom slučaju, stanar nema pravo na bilo koje pravo koje može tvrditi, iako alternativno.

Kako ostvariti pravo prvog odbijanja

Da zaključimo ovu temu, da vidimo što su modalitet s kojim stanar može vježba pravo prvog odbijanja.
Što mora učiniti da potvrdi svoje pravo?
S tim u vezi, upućuje se na odredbe članka o toj temi 38 Zakona o poštenoj pristojbi:

U slučaju da stanodavac namjerava prebaciti unajmljenu nekretninu na naknadu, mora obavijestiti stanara o dokumentu o kojem je obavijestio sudski izvršitelj. U priopćenju se mora navesti naknada, koja se u svakom slučaju treba kvantificirati u gotovini, drugi uvjeti pod kojima se prodaja treba zaključiti i poziv na ostvarivanje prava prvokupa. Stanar mora ostvariti pravo prvokupa u roku od šezdeset dana od primitka obavijesti, s tim da je sudski izvršitelj o tome obavijestio vlasnika, nudeći iste uvjete kao i oni koji su mu priopćeni. Ako se ostvaruje pravo prvokupa, plaćanje kupoprodajne cijene, osim ako nije drugačije naznačeno u obavijesti najmodavca, mora se izvršiti u roku od trideset dana od šezdesetog dana od dana obavijesti vlasnika, zajedno s ugovorom o kupnji ili preliminarnim ugovorom. U slučaju da se imovina daje u zakup više od jedne osobe, obavijest iz prvog stavka mora se dostaviti svakoj od njih. Pravo prvokupa mogu zajednički ostvariti svi stanari ili, ako se netko od njega odustane, preostali ili preostali stanar. Smatra se da se pravična tvrdnja da u roku od trideset dana od obavijesti iz prvog stavka nije priopćila drugoj ovlaštenoj osobi svoju namjeru da iskoristi pravo prvokupa, odbacila isto pravo prvokupa. Odredbe ovog članka ne primjenjuju se u slučajevima predviđenim člankom 732. Talijanskog građanskog zakonika, za koje pravo prvenstva djeluje u korist supočinitelja, au slučaju prijenosa na bračnog druga ili srodnike u drugom stupnju. Članak 38. Pristojba za pošteno pravo

Članak 39. navodi da:

Ako stanodavac ne obavijesti stanara o gore navedenom priopćenju ili ako je prikazana cijena veća od cijene koja se prodaje trećoj osobi, osoba koja ima pravo na pravo prvokupa imat će pravo otkupiti imovinu. Da vidimo što o tome govori članak 39. Zakona o poštenom kanonu. Ako vlasnik ne dostavi obavijest iz prethodnog članka, ili je naznačena naknada veća od one koja proizlazi iz prijenosa imovine na naknadu, osoba koja ima pravo prvokupa može, u roku od šest mjeseci od registracije ugovora, otkupiti imovinu od kupca i bilo kojeg drugog nasljednika. U slučaju kada je pravo na otkup izvršeno, plaćanje cijene mora se izvršiti u roku od tri mjeseca od trenutka kada ne postoji protivljenje otkupu, od prvog saslušanja povezane presude ili od primitka ugovora kojim se kupac ili naknadni uzrok komunicira prije ovog ročišta da se ne protivi otkupljenju. Ako se kupac ili naknadni podnositelj zahtjeva iz bilo kojeg razloga protivi otkupu, tromjesečni rok teče od dana kada presuda koja definira presudu postane konačna. Članak 39. Pristojba za pošteno pravo

Što učiniti, dakle, ako stanodavac ne jamči pravo od prvokupa zadužen za stanara?
u 6 mjeseci iz transkripcije djela, dirigent će otkupiti imovinu koja tuži kupca. Za otkup kuće morat ćete platiti cijena navedene u prodaji u roku od 30 dana.
Međutim, stanar ima pravo zatražiti i: a kompenzacija za šteta ne manje od 36 mjeseci od posljednje plaćene najamnine.



Video: