Samo se hitni troškovi mogu nadoknaditi pojedinom kondominijumu

Tro┼íkovi koje je kondominij imao za odr┼żavanje zajedni─Źkih dijelova se mogu nadoknaditi samo ako su hitni tro┼íkovi. ┼áto bismo trebali shvatiti po hitnosti?

Samo se hitni troškovi mogu nadoknaditi pojedinom kondominijumu

Ako stambena zgrada podupire trošak, trebaju li drugi sudjelovati?

Stavimo slu─Źaj neki cond├▓mini support jedan tro┼íak riguardane zajedni─Źke dijelove zgrade, a zatim zatra┼żite naknadu tro┼íkova eta┼żnog vlasni┼ítva drugima; jesu li potonji obvezni platiti? Je li ovaj zahtjev uvijek zakonit?

Eta┼żu i naknadu tro┼íkova koje je imao pojedinac


O─Źito ne, ina─Źe bismo svi bili izlo┼żeni, u na┼íem ┼żivotu u kondominijumu, proizvoljnom izboru jednog ili vi┼íe drugih uvjeta. Mo┼żda najsitniji ili najjednostavniji, ─Źak i centralizatori itd.
Mogli bismo re─çi da u ovom slu─Źaju, kao ┼íto ─çemo vidjeti, zakon sprje─Źava da fiksacije ili suci nekolicine utje─Źu na ┼żivote drugih; ali tako─Ĺer ─çemo vidjeti da isti zakon krije suprotnu manu, onu zanemarivanja i trnce.
Me─Ĺutim, vra─çaju─çi se na po─Źetno pitanje, postoje slu─Źajevi u kojima je zahtjev za naknadu od strane onih koji su podr┼żali intervenciju na vlastitu inicijativu zakonit. ┼áto je kriterij discretivo?

Konkretan slu─Źaj: popravak vrata bez upozorenja

Izvu─Źemo znak iz ovog ─Źlanka iz pitanja postavljenog na forum EmTudoDesign.com posve─çena kondominiumu i koja se odnosi na tro┼íkove potrebne za popravak nekim kondominijima.
U ovom slu─Źaju to je zamjena brave a ulaz, uvijek neispravan, po dva uvjeta bez uklju─Źivanja drugih; u stvari, oni to upoznaju samo iz obavijesti objavljene na vitrina kondominij koji poziva na prikupljanje novih kopija klju─Źeva na domara. u nijedan Skup┼ítina je zatim raspravljala o toj temi.
Zbunjen ovim zahtjevom, korisnik web-lokacije je napisao na forumu tra┼że─çi savjet.
Odgovor, kako se i o─Źekivalo, mora se na─çi u kriteriju utvr─Ĺenom zakonom.

Nadoknada troškova kondominija jedinom kondominijumu: samo hitni troškovi

Za zakon, kriterij se nalazi u klju─Źnoj rije─Źi hitnost.
Samo tro┼íkovi koji se mogu definirati kao hitni moraju biti nadokna─Ĺeni od strane drugih kondominija.
On izri─Źito utvr─Ĺuje pravilo koje je sadr┼żano u ─Źl. 1134 c.c. da (u verziji koju reformira Zakon br. 220/2012) predvi─Ĺa:

Eta┼żno vlasni┼ítvo koje je preuzelo upravljanje zajedni─Źkim dijelovima bez odobrenja direktora ili skup┼ítine dioni─Źara nema pravo na naknadu, osim za hitne tro┼íkove (─Źlanak 1134. Gra─Ĺanskog zakonika).

Odr┼żavanje apartmana


što
trebamo li razmotriti hitne tro┼íkove? Va┼żno je znati odgovor na ovo pitanje, jer oni koji podr┼żavaju ne-hitan tro┼íak, a da ga skup┼ítina ne razmatra, riskiraju da ga zadr┼że na stra┼żnjici, recimo da je tako.
U nekoliko navrata poziva na rje┼íavanje sporova koji proizlaze iz nemogu─çnosti da se nadoknade tro┼íkovi nastali uslijed nekih uvjeta i stoga da se sadr┼żaj hitnosti rije┼íi, Kasacijski sud objasnio je da:

u svrhu primjene ─Źl. 1134 Gra─Ĺanskog zakonika, izdaci koji se moraju izvr┼íiti bez odgode (Kasacija 26. o┼żujka 2001., br. 4364) moraju se smatrati hitnima;
- tro┼íkovi su hitno potrebni, ─Źija se isplata ne mo┼że odgoditi bez ┼ítete ili opasnosti, prema kriteriju dobrog oca obitelji (Sud od 12. rujna 1980., br. 5256);
- da ima pravo na naknadu tro┼íkova nastalih radi o─Źuvanja zajedni─Źke stvari, con├▓omino mora dokazati svoju hitnost, u skladu s ─Źl. 1134 cod. civ., tj. nu┼żnost da se provede bez odga─Ĺanja, i stoga bez mogu─çnosti da odmah obavijesti upravitelja ili drugi kondominij (Kasacija od 4. kolovoza 1997., br. 7181 na koju se poziva Kasacija 23/6/2001 br. 4364) (Cass. Br. 4330/2012).

Tako─Ĺer je odlu─Źeno da se smatra hitnim:

a ne tro┼íak koji se opravdava uvjetima degradacije ili lo┼íeg odr┼żavanja, ili nemar, kao tro┼íak ─Źija se isplata ne mo┼że odgoditi, bez ┼ítete ili opasnosti, sve dok upravitelj ili skup┼ítina kondominija ne mo┼że korisno dostaviti (okvir br. 14326/2017).

Ista re─Źenica navodi da:

ako se kondominium pla─ça u situaciji patolo┼íkog zastoja, tj. u stabiliziranoj operativnoj inerciji, jedinom kondominijumu nije dopu┼íteno, osim za gore navedene hitne slu─Źajeve, zamijeniti generalizirana kondominijalna tijela (Prilog br. 9177 / 2017).

Treba napomenuti da je u re─Źenici br. 17393/2017, ┼ítednja je tako─Ĺer uklju─Źena u koncept hitnosti, naime:

objektivna ekonomska pogodnost za obavljanje svih potrebnih radova u jedinom vremenskom kontekstu (Kasacijska presuda br. 17393/2017).

Minimalni kondominij i hitni troškovi

Tako─Ĺer u minimum kondominijuma mo┼że li stambeni objekt koji je imao tro┼íak tra┼żiti naknadu od drugog samo u hitnim slu─Źajevima?
Odgovor je da. To je potvr─Ĺeno kaznom Kasacijski sud br. 620, podnesena 14. sije─Źnja 2019, ali to nije novost: u tom su se smislu ve─ç uspostavile druge prosudbe.
Utvr─Ĺeno je, zapravo, da se ─Źak i minimalna kondominijalna pravila primjenjuju na kondominij, nema smetnji za to tako─Ĺer primjenjuje pravilo sadr┼żano u ─Źlanku. 1134 c.c...
Ipak, mora biti stan koji je svojina stanaradakle, u biti, strukture koja je s jedne strane opremljena pojedina─Źnim jedinicama svojine i zajedni─Źkim dijelovima prema odredbama ─Źl. 1117 c.c.

Zamjena kondominija razbijene brave


S druge strane, u svrhu definiranja kondominijuma, broj ne zna─Źi da su eta┼żna zemlji┼íta samo dva: najva┼żnije je da su oni barem dvaina─Źe smo u prisustvu jedne imovine.
Ako je to eta┼żno vlasni┼ítvo, standard je predvi─Ĺen od straneumjetnost. 1110 c.c., koji se odnosi na naknadu tro┼íkova u slu─Źaju imovine u zajedni┼ítvu:

Pravo na naknadu ┼ítete ima sudionik koji je, u slu─Źaju nemara ostalih sudionika ili administratora, snosio tro┼íkove potrebne za o─Źuvanje zajedni─Źke stvari. (─îlanak 1110. Gra─Ĺanskog zakonika).

U kondominijumu, ─Źak i ako je kondominij minimalan, nemar drugih uvjeta nije dovoljan, ali je nu┼żno da bude hitan tro┼íak.
Navedena re─Źenica br. 620, koji se odnose na zahtjev za naknadu tro┼íkova odr┼żavanja i popravka dvori┼íta i zajedni─Źkog prilaza - obja┼ínjava, inter alia:

U svrhu primjenjivosti ─Źl. 1134 cc, stoga se smatra hitnim ne samo tro┼íak koji je opravdan potrebom za odr┼żavanjem, ve─ç i tro┼íkovima ─Źija se isplata ne mo┼że odgoditi, bez o┼íte─çenja ili opasnosti, sve dok upravitelj ili skup┼ítina eta┼żnih ku─ça ne mo┼że korisno pru┼żiti.
To je do single cond├▓minonastoje─çi nadoknaditi tro┼íkove, da poka┼żu da su predvi─Ĺeni tro┼íkovi bili neophodni kako bi se izbjegla mogu─ça ┼íteta za sebe, tre─çe osobe ili za zajedni─Źku stvar, te da se oni provode bez odga─Ĺanja i bez mogu─çnosti pravovremenog obavje┼ítavanja administratora ili drugih apartmana, na temelju procjene ─Źinjeni─Źnog stanja zbog suca o zaslugama (Kasacijska to─Źka 6 -2, 08/06/2017, br. 14326).
Umjesto toga, ni┼íta ne vrijedi u slu─Źaju puke pogledom ostalih suvlasnika, ne pronalaze─çi pravila o zajedni┼ítvu (─Źlanak 1110. st.).
To vrijedi i za stambene objekte koji se sastoje od samo dva sudionika, ─Źija je skup┼ítina valjano osnovana uz prisustvo oba eta┼żna stana i jednoglasno odlu─Źuje valjano (Prilog br. 620/2019).).

Ako skup┼ítina ne odlu─Źi, tro┼íkovi nisu hitni, ve─ç potrebni

Dakle, ┼íto stambena zgrada mo┼że smatrati da se tro┼íkovi moraju platiti ako ti tro┼íkovi nisu hitni, prema definiciji koju pru┼ża sudska praksa?
mošt pretrpjeti do krajnosti nemarnost i nemarnost drugih?
Do koje to─Źke, onda, tro┼íak od potreban postanete hitni?
Moramo sti─çi u hitne situacije kako bismo proveli intervenciju?
Ne, to nije potrebno. Hitnost je potrebna da bi pojedina─Źna inicijativa bila legitimna.
U slu─Źaju jednostavnog trebati, postoji jo┼í jedan na─Źin da je to pribje─çi sucu za┼íto oni naru─Źuju izvo─Ĺenje radova.
L 'sudske radnje obi─Źno se predvi─Ĺa za predmet o kojem je rije─Ź je onaj predvi─Ĺen ─Źl. 1105, co.4, c.c. prema kojima se u slu─Źaju da se ne poduzmu potrebne mjere za upravljanje zajedni─Źkim stvarima ili ako se ne formira ve─çina ili se ne donese odluka skup┼ítine, svaki sudionik mo┼że se obratiti pravosudnom organu koji odlu─Źuje u mo┼że imenovati administratora.
U slu─Źaju minimum kondominijuma mora nu┼żno dose─çijednoglasnost.
─îak iu ovom slu─Źaju, ako se ne postigne kvorum zakona, odnosno jednoglasnost, na suca se mora ulo┼żiti ┼żalba, uvijek u skladu s ─Źl. 1105 c.c...
Pravilo navedeno u ─Źl. 1105 c.c. ona je u naslovu gra─Ĺanskog zakonika posve─çenog zajedni┼ítvu, ali za razliku od umjetnosti. 1110 c.c. (vidi gore), tako─Ĺer se primjenjuje na kondominij, pru┼żaju─çi umjetnost. 1139 c... c. da su pravila zajedni┼ítva primjenjiva i na kondominij u svemu ┼íto nije izri─Źito predvi─Ĺeno eta┼żnim propisima.
Kao ┼íto smo ve─ç spomenuli, ova su na─Źela ve─ç ranije potvr─Ĺena i danas potvr─Ĺena re─Źenicom br. 620 od 2019. Kasacijskog suda (u kojem se spominje prethodna Kasacijska to─Źka 2, 16/04/2018, br. 9280, Kasacijska sekcija 2, 12/10/2011, br. 21015, Cass., 31/01/2006, br. 2046).



Video: