Prethodna prodaja s očekivanim učinkom: kako radi?

Što je preliminarni ugovor za očekivane učinke, kako funkcionira i zašto je prikladno pribjeći ovoj određenoj vrsti ugovora.

Prethodna prodaja s očekivanim učinkom: kako radi?

Obilježja prethodnog ugovora za očekivane učinke

Poseban oblik preliminarni ugovor od kupnja nekretnina je preliminarni ugovor oglasa očekivani učinci, Ovom vrstom preliminarnog ugovora stranke od trenutka utvrđivanja zaključuju da će predvidjeti neke od učinaka konačnog ugovora.
Prije ulaska u osnovanost tretmana ove ugovorne sheme, pretpostavljamo da je preliminarni ugovor ugovor s kojim prodavatelj i kupac počiniti odnosno prodati i kupiti. To je osobito učinkovit pravni posao samo obvezno.
Potpisivanjem prethodnog ugovora (drugačije navedeno kompromis) podižeobaveza od ugovor, to jest, odrediti, unutar jednog datum utvrdio je konačni ugovor, Translatorni učinak prava na imovinu proizvodi se samo uz uvjet da je to pravo pred javnom bilježniku.

Prethodna prodaja uz očekivane učinke


Sa preliminarni ugovor u očekivani učinci Prodavatelj mjenice i mjenica kupca nisu ograničeni samo na uzajamnu preuzimanju obveze sklapanja budućeg ugovora, već predvidjeti dio predstava koji su obično povezani s konačnim ugovorom.
Stoga predviđamo dostava dobra i plaćanje cijena, čak i djelomično.
Zapravo, može se dogoditi da kupac mjenice zahtijeva dostavu ključeva imovine na dan preliminarnog, kako bi raspolagao sredstvom i prije nego što se realizira translacijski učinak prodaje.
Nacrtni kupac je takav unaprijed unesen u dostupnost materijala Nekretnine.
Prodavatelj ostaje vlasnik imovine do notarskog ugovora, datuma na koji će se izvršiti saldo cijene i prijenos vlasništva.

Zašto ulaziti u preliminarne do očekivanih učinaka?

Suočeni smo s vrstom ugovora koji je prepoznat od strane našeg pravnog sustava i koji je sve širi širenje u području prodaje nekretnina.
To je opravdano njegovim sposobnost zadovoljiti potrebe praktične prirode.
Primjerice, u slučaju da se potencijalni kupac ne može naseliti negdje drugdje jer je već prodao svoj trenutni dom, može se pokazati kao posebno koristan alat.
Druga hipoteza može biti slučaj u kojem je obveznica kupca hitno trebala ući u kuću kako bi obavila renoviranje. Kući su potrebne neke intervencije, a namjera je kupca da ih izvrši prije nego što bude izvršena pred javnom bilježnikom.
Također možete upotrijebiti sporazum o razmjeni s očekivanim učincima ako mjenični prodavač mora dati završetak upravni postupci urediti zgradu ili podmiriti hipoteke prije notarskog ugovora.
U osnovi, preliminarni do očekivanog učinka omogućuje vam da se obvezujete dok čekate da neki aspekti budućeg ugovora koje namjeravate odrediti bude definirano i regulirano.
Da zaključimo, ova ugovorna shema omogućuje strankama da dobiju bogove prednosti da se s čistim i jednostavnim preliminarnim ugovorom ne može postići.
Analizirat ćemo ga detaljnije.

Dostava nekretnine u preliminarnim očekivanjima

Prednost za kupca da odredi preliminarni postupak koji predviđa učinke koji obično proizlaze iz potpisa konačnog je l„ulaz rano u uživanje objekta prodaje.
Doktrina i sudska praksa često su postavljale pitanja o pravna priroda preliminarnog ugovora za očekivane učinke radi rješavanja sporova između prodavatelja i kupca.
Posebna pozornost posvećena je poziciji kupca koji je unaprijed stavljen u. T uživanje Dell 'nepokretan kako bi se dobile one pogodnosti koje se obično dobivaju konačnim ugovorom. Stoga je potrebno pojasniti značenje i posljedice dostupnost materijala koje kupac postigne unaprijed ključevi Dell 'nepokretan.

Isporuka nekretnine


Pitanje na koje želimo odgovoriti jest: radi se o tome dentezione ili od posjedovanje?
Da bi pronašli odgovor, prvo je potrebno identificirati razlike u značenju tih dvaju pojmova.
kvalifikacija pravni status situacije koju određuje dostava imovine u smislu posjedovanja ili pritvora ima značajne posljedice. To nije samo pitanje klasifikacije, budući da to pitanje ima važne praktične implikacije. Ovisno o jednoj ili drugoj postavci slijedi mogućnost ili ne zazivanje disciplinenepovoljno posjedovanje i mogućnost njihovog ostvarivanja posjedničke akcije.
Prema najraširenijoj definiciji. T posjedovanje je snaga zapravo na jednom što u skladu sa sadržajem prava vlasništva (ili drugog stvarnog prava) i uz pratnjuzlonamjernost possidendi.
Vjeruje se da je zadržavanje ima zajedničko s posjedovanjem. t corpus ownedis, iako je nositelj lišen gore navedenog zlonamjernost, prepoznajući pripadnost drugima.
Na pitanje su izrečene suci zasluga i legitimiteta, a brojne su interpretativne smjernice slijedile jedna drugu. Da bi se utvrdilo postoji li posjedovanje ili samo posjedovanje u osnovi isporuke, treba uputiti napsihološki element subjekta koji uživa u dobru. U tu svrhu potrebno je provjeriti je li isporuka predmeta opravdana ugovorom s stvarnim učincima ili ugovorom s obveznim učinkom.
Samo u prvom slučaju imate animus possidendi; držite stvar, to jest, kao da ste vlasnici. Ako se prema ugovoru umjesto toga prizna nesvjesnost stvari, doći će do kvalificiranog pritvora.

Što kaže Kasacijski sud

Da bi se riješili sporovi koji se odnose na tako važno pitanje,. T sud od vrhovni sud s odlukom a Ujedinjeni odjeli 2008, Pojasnila je pravnu prirodu preliminarnih do očekivanih učinaka, baveći se aspektima vezanim uz njegovu disciplinu, kao što jenepovoljno posjedovanje i zaštita zaduženja kupca.
Sa kaznom od 27.03.2008. 7930 Vrhovni sud je presudio da je u obećanje o prodaji, kada je dogovoreno dostava dobro prije sklapanja konačnog ugovora ne postoji predviđanje učinaka prijevoda.
Prvi utvrđeni aspekt je taj da je dostava od„nekretnine pravo vlasništva se ne događa.
Odnos između obveznika i stvari mora biti definiran kao zadržavanje a ne kao posjed.
Osobito je riječ o kvalificiranom pritvoru koje je izvršio kupac u vlastitom interesu i koji priznaje titulu drugih (imenovanje stranca).
Ova interpretativna pozicija nije omogućuje stjecanje imovine putem institutanepovoljno posjedovanje, dugotrajno i kontinuirano posjedovanje tijekom vremena.
Jedino kvalificiranjem zadužnika kao vlasnika postojala bi mogućnost da se, bez prekida tijekom dvadeset godina, koristi dobro.
Takozvani ostaci interversione posjedovanje u skladu s člankom 1141 Građanskog zakonika, na temelju kojeg, pod određenim uvjetima, a promjena posjedovanja. Mora se dokazati da je nositelj u jednom trenutku prestao vršiti de facto vlast nad stvaranjem kandidata za strance i počeo provoditi vlastitu nominaciju.

Kompromitiranje prodaje kuća ključnim isporukama


Kasacijski je sud htio poduzeti daljnji korak, utvrdivši da, u slučaju da dođe zadužnica kontakt s tom stvari, stječe prednost uživanje istog, moramo konfigurirati ugovor od zajam besplatno. Ako bi se pri isporuci dogodilo plaćanje novčanog iznosa (kao dio prodajne cijene), postojao bi ugovor od zajam.
Uz prethodne, dodaju se dvije pomoćni ugovori tipično (kredit ili hipoteka).
Uspostavljen je složen mehanizam za postizanje ekonomskog rezultata koji se postiže, ne zahvaljujući jedinstvenom ugovoru, već koordiniranom pluralnošću pravnih transakcija, od kojih svaka ima neovisni uzrok, ali funkcionalno povezan s preliminarnim.

Zaštita zadužnice

Sve te pretpostavke nastojimo razumjeti što je zaštita kupca koji je, unaprijed, stavljen u uživanje imovine kako bi je mogao koristiti.
Što se događa ako se, nakon što se dostignu dobra, postanu vidljivi poroci i difetti za koje, u slučaju prodaje, zakon predviđa jedan garancija od prodavač?
Postavlja se pitanje može li se provesti opsežno tumačenje pravila o prodaji, one se odnose na zaštitu zadužitelja koji je kuću primio prije izvršenja ugovora.
Odredbama kazne br. 3028 od 16. veljače 2015. godine, Vrhovni sud utvrđuje temeljno načelo u predmetu preliminarnog zakonodavstva s očekivanim učinkom, odnosno da rok za prijavu nedostataka i zastara propisanog zakona protiv prodavatelja mogu početi teći. samo uz usvajanje prava vlasništva. U nedostatku prijevoda učinak proizveden s potpisivanjem konačnog ugovora o prodaji ne jamči u korist kupca.

Preliminarni porezni aspekti s očekivanim učincima

Preliminarnim do očekivanih učinaka i porezne pristojbe su odgovornost prodavatelja.
Razmislite o porezima kao IMU i Tasi koji se odnose na vlasnika prava na vlasništvo.
Porezi koji se odnose na prijenos imovine kao. TPDV ili poreza od prijaviti primjenjuju se u vrijeme notarskog ugovora.
Drugi nedostatak koji se mora naglasiti za prodavatelja je potreba upućivanja sudske vlasti u slučaju raskida ugovora ili povlačenja, kako bi se povratila raspoloživost kuće u slučaju da druga ugovorna strana ne predvidi povratak tvrtke.
Troškovi održavanja nekretnine i dalje se naplaćuju prodavatelju.



Video: