Prethodna prodaja: što ako se prodavatelj predomisli?

Koji su pravni instrumenti dostupni kupcu ako nakon prethodnog ugovora prodavatelj odbije prodati obećanu imovinu.

Prethodna prodaja: što ako se prodavatelj predomisli?

Prethodni ugovor i njegovi učinci

Što će se dogoditi ako se nakon dogovora a preliminarni ugovor od kupnja nekretnina prodavatelj više ne želi prodavati?
Želimo kupiti kuću, ali nakon potpisivanja preliminarnog (o kompromis) prodavač jedan odbijaiz bilo kojeg razloga, predstaviti se pred bilježnikom za djelo.
Što kupac može učiniti i što je zaštita koje nudi zakon.
Prvi aspekt koji treba naglasiti je da s preliminarnim ugovorom o prodaji još niste postali vlasnik nekretnine. Samo sljedeći notarsko djelo to će se dogoditi prolaz od svojstvo i može se reći da se prodaja dogodila.

Prethodni ugovor


Preliminarni ugovor, opisan u članku 1351. građanskog zakonika, je ugovor s kojim se stranke slažu obavezati u propisano, na kasniji datum i na dogovoreni način, ugovor od konačna kupnja i prodaja (notarsko djelo), čiji su bitni elementi određeni.
Stoga je trgovina napisana u pisanom obliku s kojom vlasnik nekretnine (promisee prodavač) se obvezuje prodati na drugu stranu (obveznica kupca), koji se obvezuje kupiti po dogovorenoj cijeni.
Iz prethodnog proizlazi samo obveza ugovaranja; tipični učinci prodaje proizvest će se kasnije, točno na datum od dijelova koji su obično označeni za djelo.
Ovo vremensko razdoblje može biti manje ili više dugo i sve se može dogoditi.
Koja su rješenja koja treba usvojiti ako se prodavatelj, koji se bavi prijenosom imovine, povuče odbacivanje potpisa konačni ugovor?
Postoje mnoge ceste koje se mogu poduzeti. Pogledajmo ih detaljno.
U slučaju u kojem je nakon određivanja. T preliminarna prodaja, trgovac odbio zaključiti konačni ugovor, prvi korak koji kupac mora napraviti je poslati na drugu pismo od upozorenje u ispuniti da naredi da se on pojavi na dan koji je utvrđen pred bilježnikom za potpisivanje ugovora. U navedenoj komunikaciji kupac mora naznačiti rok u kojem će budući prodavatelj morati ispuniti; taj rok ne smije biti kraći od 14 dana.
Ako službeno pismo nema nikakvog učinka, mora se pokrenuti sudski postupak.
Da vidimo koje su zaštite pružene u korist kupca.
Općenito, kupac ima dvije mogućnosti: iskapčanja iz preliminarnog ugovora, zahtijevajući njegovo raspuštanje ili pribavljanje od suda prijenos od svojstvo, čak iu odsustvu suradnje prodavatelja.
U oba slučaja moći će dobiti naknadu za svaku štetu pretrpljenu kao posljedicu nezakonitog ponašanja prodavatelja; u prvoj hipotezi, jer posao nije zaključen na temelju preuzetih obveza; u drugom slučaju, ako se kašnjenje u prijenosu vlasništva pretvorilo u štetu kupcu.

Prisilno izvršenje obveze ugovaranja

U slučaju da prodavač jedan smeće predstaviti se prije bilježnik za određivanje konačnog ugovora o prodaji, kupac može izvršiti radnju prisilnog pridržavanja.
To je alat koji omogućuje stranci da se na sudu izjasni o neispunjenoj stranci, da bi je dobila presuda koji ima obvezni transfer zgrade čak i bez pristanka prodavatelja.
Kupac može podnijeti zahtjev sudu da dobije sudski nalog, da zamjenjuje na notarsko djelo i proizvodi učinke konačnog ugovora koji nikada nije zaključen.
Rečenica, pored naručivanja prolaz od svojstvo, također može utvrditi osudu prodavatelja na kompenzacija bilo kojeg šteta koje je u međuvremenu pretrpio budući kupac kašnjenje.
Uz članak 1351 Građanskog zakonika, članak se bavi i preliminarnim ugovorom 2932 u kojoj je predviđena hipoteza u kojoj prodavatelj (ali može biti i kupac) ne ispunjava preliminarne u fiksnom roku.
Uvjet za dobivanje presude o prijenosu vlasništva na nekretnini je da jekupac izvesti ili ponuditi izvršenje, na način propisan zakonom predstava (plaćanje cijene).
Prihvaćanje predložene prijave u skladu s člankom 2932. talijanskog Građanskog zakonika podliježe ovoj formalnosti. Morat ćete ponuditi drugoj stranci plaćanje cijena koji se mora platiti kada se kazna okonča ili više ne može biti predmet žalbe.
To će biti trenutak u kojem će se proći pravo vlasništva.
Ako su ispunjeni svi gore navedeni uvjeti, dobro je odmah postupiti ako želite ostvariti zaštitu svojih prava.
Zapravo, nije dovoljno dugo tolerirati inertnost onih koji su obećali prodati imovinu, a zatim se predomislili.
Prolazak vremena je kontraproduktivan aspekt.
Tko odbije odustati od obećane kuće, mogao bi ga u međuvremenu prodati drugima, ugrožavajući interese druge strane.
Posljednje pojašnjenje: izbjegavanje neugodnih iznenađenja sudski zahtjev izravno dobiti jedan zamjenska rečenica konačnog ugovora, ide prepiše u Uredu za nekretnine Teritorijalne agencije (stari konzervatorij nekretnina).
Na taj način učinci koji proizlaze iz naknadne odluke o prijenosu također će biti u suprotnosti s bilo kojom trećom stranom kojoj bi se imovina u međuvremenu mogla prodati.

Rješavanje preliminarnog ugovora

U slučaju da dio stranka za ispunjenje nije zainteresirana za tužbu za konkretno izvršenje obveze zaključenja konačne prodaje, jer spreman u odustati na imovinu, on može djelovati za rezolucija ugovor i kompenzacija šteta pretrpljena zbog neispunjavanja obveza. Nepoštivanje roka za odlazak na bilježnika predstavlja kršenje od strane izvođača.

kompromis


Članak koji regulira ovaj lijek, nasuprot prethodnom (radnja za ispunjenje), jest 1453 Građanskog zakonika koji predviđa sljedeće:

U ugovorima s odgovarajućim službama, kada jedan od izvođača ne ispunjava svoje obveze, drugi može po svom izboru zatražiti ispunjenje ili raskid ugovora, osim u svakom slučaju, naknadu štete. Rezolucija se može postaviti čak i kada se prosuđivanje promiče kako bi se postiglo ispunjenje; ali on više ne može tražiti ispunjenje kada se traži rješenje. Od datuma podnošenja zahtjeva za prestanak ne ispunjava svoje obveze. Članak 1453. cod.civ.

U slučaju prekida (raspuštanje) preliminarnog, kupac više neće biti vlasnik nekretnine i više neće morati platiti cijenu. Kupac može podnijeti zahtjev sudu za dobivanje prestanka preliminarnog ugovora, u slučaju neslaganja s drugom stranom.
Uvjet za legitimno zahtijevanje raskida ugovora pred sucem je taj da. Tneuspjeh prodavatelja ozbiljan.

Depozit za potvrdu

U slučaju da je mjenica kupac platio jedan unaprijed depozit na potpisivanju preliminarnog ugovora, ispunjeni dio će imati pravo od povući bez obraćanja sudskoj vlasti.
Na odmoru je uz zahtjev povratak dvostruki od uplaćeni depozit (novčani iznos koji vrijedi kao predujam na dospjelu cijenu).
Pravno uređenje depozita sadržano je u članku 1385 Građanskog zakonika. Evo što piše:

Ako u trenutku sklapanja ugovora jedna strana preda drugoj, kao polog, novčani iznos ili broj drugih zamjenjivih predmeta, polog, u slučaju ispunjenja, mora biti vraćen ili pripisan na propisan način.
Ako je stranka koja je dala depozit u kašnjenju, druga strana može odustati od ugovora s obzirom na polog; ako je stranka koja ju je primila u kašnjenju, druga strana može odustati od ugovora i zahtijevati dvostruku uplatu. Međutim, ako stranka koja ne ispunjava uvjete želi dati zahtjev za izvršenje ili raskid ugovora, naknada štete uređena je općim pravilima čl.

U slučaju uplate pologa, ako koristite pravo na odustajanje, ne možete poduzeti pravne radnje kako biste dobili naknadu za pretrpljenu štetu.
Već sam polog ima funkciju osvježenja, u slučaju neplaćanja prodavatelja.
Zapravo, podsjećamo vas da za dobivanje dvostrukog povrata pologa ne treba dokazivati ​​da ste pretrpjeli štetu zbog neuspjeha druge osobe ili da je kvantificirate.
kompenzacija od šteta i dvostruko vraćanje depozita po zakonu se smatra alternativnim i nekumulativnim mjerama.



Video: