Nije dovoljno samo pozvati zakon na otkazivanje prvog roka

Ugovor o najmu stambene namjene, u formuli 4 + 4 i / ili 3 + 2, mo┼że se otkazati na prvi rok samo iz razloga navedenih u zakonu 431/98.

Nije dovoljno samo pozvati zakon na otkazivanje prvog roka

Contratto di locazione

vlasnika zgrade namijenjene za stanovanje mo┼że poslati stanaru otkazivanje najma na prvi rok (bilo da se radi o sporazumu 4 + 4 ili 3 + 2), pod uvjetom da je njegov zahtjev formuliran u skladu s propisanim zakonom.
Referentni standard je sadr┼żan uumjetnost. 3. Zakona br. 431 iz 1998.
Da biste to u─Źinili, nije dovoljno re─çi Namjeravam raskinuti ugovor sukladno odredbama ─Źl. 3 l. br. 431/98 ali moramo ukazati jedan od ponavljaju─çih razloga me─Ĺu onima navedenim u toj odredbi zakona.
To je, ukratko, odluka koju je donijela Sud u Rimu s re─Źenicom n. 19817 podnesena u kancelariji 4. listopada 2013.

Uzroci otkazivanja najma

Znati ┼íto su uzroci koji omogu─çuju vlasniku nekretnine raskid ugovora najam u prvom roku (osim slu─Źajeva ka┼ínjenja), rekli smo da moramo pogledati ─Źlanak 3. Zakona br. 431 iz 1998.
recitovati norma:
Prilikom prvog isteka ugovora utvr─Ĺenih u skladu sa stavkom 1. ─Źlanka 2. i prvim istekom ugovora iz stavka 3. istog ─Źlanka, najmodavac mo┼że iskoristiti pravo da odbije produljenje ugovora, uz prethodnu obavijest stanaru najmanje ┼íest mjeseci, iz sljede─çih razloga:
a) kada stanodavac namjerava dodijeliti imovinu za stambenu, poslovnu, obrtni─Źku ili profesionalnu uporabu svog bra─Źnog druga, roditelja, djece ili ro─Ĺaka u drugom stupnju;
b) kada stanodavac, pravna osoba, tvrtka ili javno tijelo ili u svakom slu─Źaju s javnom, socijalnom, obostranom, kooperativnom, socijalnom, kulturnom ili vjerskom svrhom namjerava dodijeliti imovinu obavljanju aktivnosti usmjerenih na ostvarivanje gore navedenih ciljeva i nudi drugog prikladnog najmodavca i od kojeg stanodavac ima punu raspolo┼żivost;
c) kada stanar ima punu slobodnu i prikladnu mogućnost smještaja u istoj općini;

Disdetta locazione

d) kada je imovina uklju─Źena u te┼íko o┼íte─çenu zgradu koja se mora obnoviti ili koja mora biti osigurana, stabilnost i trajnost stanara predstavlja prepreku dovr┼íetku neophodnog posla;
e) kada se imovina nalazi u zgradi ─Źija je kompletna obnova planirana ili namjerava obaviti ru┼íenje ili radikalnu preobrazbu za izgradnju novih zgrada, ili, budu─çi da je nekretnina na najvi┼íem katu, vlasnik namjerava obaviti superelevation u skladu sa zakonom i izvr┼íiti ga je bitno za tehni─Źku delo┼żaciju zgrade sama;
f) kada stanar, bez legitimnog sukcesije u ugovoru, ne zauzima stalno zgradu bez opravdanog razloga;
g) kada stanodavac namjerava prodati nekretninu tre─çim osobama i nema vlasni┼ítvo nad drugim nekretninama za stambenu uporabu, osim onih koje se koriste za vlastitu ku─çu. U tom slu─Źaju, stanar ima pravo prvokupa, koji se ostvaruje u skladu s postupcima utvr─Ĺenim u ─Źlancima 38. i 39. Zakona od 27. srpnja 1978., br. 392.
Navesti uzrok koji se tada ispostavlja fiktivnim, mo┼że zahtijevati zahtjev stanara da o┼żivi ugovor ili nadoknadi ┼ítetu (usp. umjetnost. 3, tre─çi i peti stavak, l. br. 431/98).

Jasna naznaka razloga otkazivanja

To je srce re─Źenice n. 19817. donio je Rimski sud: nije dovoljno re─çi da namjeravamo raskinuti ugovor u prvom roku, ali moramo navesti razlog i razlog koji mora biti uklju─Źen me─Ĺu one koje je nekoliko puta navedeno u ─Źlanku zakona.
Sporna presuda se ─Źita da to nije mogu─çe prvo pismo o otkazu koje je posjednik poslao, (...), preporu─Źenim pismom od 15.12.2010. (Prilog 2 ┼żalbene spise), moglo je rezultirati raskidom ugovora na prvom roku (31. kolovoza 2013.), sukladno ─Źl. 3 od L. n. 431/1998.
To je zato, Rimski sud se nastavlja, u tom pismu stanodavac je samo obavijestio stanara da namjeravam koristiti iznajmljeno imanje za namjene navedene u ─Źl. 3, stavak 1, L. 9.12.98 n. 431, koristim pravo odbiti produljenje ugovora predvi─Ĺenog zajedni─Źkim dogovorom prema stavku 3, ─Źl. 2 navedenog zakona (tako glasi u Aneksu 2 uz obavijest); za formalizam na kojem se temelji obrazlo┼żeno odbijanje obnove ugovora o najmu u prvom roku, te prema kojem odbijanje obnove, da bude prikladno, mora izri─Źito, nedvosmisleno i konkretno, izraziti bilo koji od razloga (me─Ĺu onima koje opisuje ─îlanak 3 Zakona br. 431/1998) koji legitimira zakupodavca da se povu─Źe iz ugovora na kraju prve ─Źetiri godine, ne smatra se da upu─çivanje na pravne odredbe mo┼że zadovoljiti zahtjev za obrascem propisanim spomenutom ─Źl. 3. - (izme─Ĺu ostalog, ku─çni br. 936 iz 2013. u vezi s izdavanjem objekata koji se koriste u stambene svrhe, u obavijesti najmodavca o odbijanju obnove ugovora, sukladno ─Źlanku 3. Zakona od 9. prosinca 431, mora se navesti, uz kaznu ni┼ítavosti, razlog, me─Ĺu onima strogo navedenim u istom pravilu, na kojem se temelji poni┼ítenje, kako bi se, u slu─Źaju spora, omogu─çila ex ante provjera ozbiljnosti i izvedivost namjere zaklju─Źene na sudu i, u svakom slu─Źaju, kontrolu, nakon pu┼ítanja na slobodu, o stvarnoj upotrebi imovine koja je nazna─Źena za upotrebu u hipotezi u kojoj je voza─Ź uklonio zahtjeve za primjenu kazne teret posjednika (Trib., Rim 4. listopada 2010., br. 19.817).
Ne mo┼żete re─çi: Otkazujem ugovor jer mi to dopu┼íta zakon, ali mora se nazna─Źiti koje se pravne okolnosti doga─Ĺaju u ovom slu─Źaju; Ova specifikacija slu┼żi za provjeru da li se ona zapravo ponavlja u svrhu za┼ítite prava stanara.



Video: