Problemi vezani uz primjenu kondominium regulacije

Etažno uređenje, bez obzira na njegovo podrijetlo i prirodu, ne može sadržavati određene zabrane i mora se tumačiti u skladu s određenim pravilima.

Problemi vezani uz primjenu kondominium regulacije

Koncept uređenja kondominija

Kondominium pravila

regulacija definiran je unutarnji statut kondominijuma; u njemu, sukladno čl. 1138 Građanskog zakonika, sadrži pravila koja uređuju uporabu uobičajenih stvari, ukrašavanje zgrade, njezinu upravu i raspodjelu troškova.
Ako je propis prirode ugovorni, može sadržavati i ograničenja u korištenju pojedinih jedinica imovine. Ograničenja se moraju smatrati valjano postavljenim ili postoje ograničenja čak iu slučaju ugovorna regulativa?
vrhovni sud, u nekoliko navrata bavila se sadržajem stambene regulative i ograničenjima i zabranama vezanim za njezinu prirodu.
Prema stoatszapravo, nije dovoljno da, na primjer, propis ima svoje porijeklo i ugovornu prirodu kako bi se ograničila prava pojedinih etažnih vlasništva na njihove jedinice nekretnina; takve zabrane i ograničenja, zapravo, moraju imati određene formalne značajke kako bi se smatrale valjanim operativnim.

Ograničenja i zabrane predviđene ugovornom regulativom

Sa kaznom od 18. rujna 2009., br. 20237, Vrhovni sud riješio je to pitanje, ponavljajući ono što se može reći da je njegova konsolidirana orijentacija: zabrana korištenja nekretninakoji su sadržani u odredbama kondominium regulacije, moraju biti jasno navedeni.
Ovo ograničenje može se izvesti na dva načina:
a) spisak izričito zabranjeno korištenje;
b) na koje se odnosi predrasude može uzrokovati određena uporaba.
u prvi slučajzabrana se izražava a priori, stoga se pretpostavljena uporaba ne može provesti, ako odgovara nekoj od zabranjenih.
u drugi slučaj uvijek će biti potrebno konkretno procijeniti Uredbu o kondominijskoj djelotvornoj povredi zaštićenih interesa.
dva primjeri oni će razjasniti opseg oba ograničenja.
Za prva hipoteza molimo pogledajte (ugovorne) propise koji zabranjuju korištenje poslovnih prostora u prizemlju zgrade za djelatnosti restorana. U ovom slučaju, ne dovodeći u pitanje hipotezu o odobrenom izuzeću (uz jednoglasnu suglasnost kongresnika) od skupštine, vlasnik ne može izravno ili neizravno (npr. Iznajmljivanjem jedinice nekretnina) dodijeliti svoje lokalna pizzeria, restoran, trattoria itd.
u druga hipotezana primjer, možemo reći da su zabranjene sve aktivnosti koje mogu poremetiti mir, spokojstvo, ostatak ljudi ili koje uzrokuju neugodne mirise. U ovom slučaju, očito je da se malo aktivnosti, barem a priori, može smatrati štetnim za te interese. Jasno je, dakle, da se procjena uvijek mora donijeti u konkretnim terminima i daje veći prostor za manevar jer će zainteresirani kondomino moći pripremiti sve lijekove korisne za uklanjanje predrasuda i nastavak odabrane uporabe.
Vraćajući se na primjer pizzerije, razmislite o hipotezi u kojoj to nije izričito zabranjeno slične aktivnosti, ali sve one aktivnosti koje mogu izazvati mirise neugodnih mirisa su zabranjene.

Uredba o tumačenju

U tim slučajevima kondomino koji započinje aktivnost ili na koju su prethodno došli pomaknuo je reljefeće biti u mogućnosti predložiti čitav niz pravnih lijekova korisnih za uklanjanje predrasuda koje proizlaze iz korištenja njegove jedinice nekretnina.
u predmet na kojem se temelji kazna br. 20.237, u kondominium regulaciji kriterij c.d. mješoviti, to jest, upućeni su na oba načina ograničenja.
Točnije, klauzula predmeta spora navodi: Etažno zemljište, unatoč tome što je uloženo sa svim privilegijama imovine, ne može se koristiti u suprotnosti s moralnošću, smirenošću i pristojnošću same kuće.
Stoga je zabranjeno koristiti prostorije zgrade za hotelsko korištenje, ukrcaj, dvorane za zadržavanje i igru ​​(...), škole za glazbu, pjevanje i ples, za bučne ili na drugi način opasne aktivnosti.
neuspješno etažno vlasništvo - koje je žalbenom sudu zabranio odredište koje je prethodno bilo održano, ili privatni klub (sa zabavom i ugostiteljstvom) - u svojoj žalbi tvrdio da uz kriterij c.d. mješovita, izričito navedena djelatnost bila je zabranjena samo ako je donijela jednu od naznačenih predrasuda, koja se, po njegovom mišljenju, nije dogodila u njegovom slučaju.
Vrhovni koledžodbacujući ovu interpretativnu hipotezu i uzimajući u obzir ono što je izrekao žalbeni sudac, on je to izjavio budući da su se u uredbi o stambenoj zgradi [...] koristili oba kriterija za utvrđivanje zabranjenih aktivnosti, s jedne strane treba uzeti u obzir da popis zabranjenih aktivnosti nije iscrpan, te da se zabrana proteže i na sve destinacije koje nisu izričito navedene koji su ipak sposobni izazvati predrasude koje treba izbjegavati; as druge strane, da su sve navedene aktivnosti isključivo per se zabranjene, bez potrebe da se konkretno potvrde prikladnost za podnošenje prethodno navedenih predrasuda.
Drugim riječima, ako je aktivnost izričito naznačena, nema potrebe provjeravati da ona nosi jednu od navedenih predrasuda.

Tumačenje propisa

Nije rijetkost da se čitanjem propisa postavi pitanje: Što misliš s tom klauzulom?
Zapravo, to nisu uvijek norme etažno uređenje pisani su na jasan i precizan način, tako da interpretativna aktivnost postaje obvezna kako bi se shvatilo njezino pravo značenje.
Kada će to biti moguće reći tumačenje je li to što odgovara toj klauzuli?
Da bismo odgovorili na pitanje, uzimamo jedan znak kaznaod izgovora n. 27932 od 28. prosinca 2009.
uređenje kondominija, je li ugovorne prirode (tj. prihvaćen od svih etažnih stanova u vrijeme potpisivanja ili glasovanja i kasnije, od strane svih sudionika u etažnom vlasništvu), bilo da je riječ o skupštinskoj prirodi (tj. usvojen na sastanku s većinom Članak 1138, treći stavak Građanskog zakonika) mora se tumačiti na isti način kao i naknade koje se koriste za tumačenje ugovora.
Koncept je u više navrata ponavljao Kasacijski sud da je intervencija u vezi s tim, tumačenje kondominium regulacije, izjavila da Sudac mora poštivati ​​iste hermeneutičke kanone utvrđene u umjetnosti. 1362 bakalar. CIV. e segg., za tumačenje pregovaračkih djela koja imaju ovu opću valjanost (Dobro, ex multis, Cass. 23. siječnja 2007. 1406).
opće načelo pravila koja se odnose na tumačenje ugovora su sljedeća:
U tumačenju ugovora treba istražiti zajedničku namjeru stranaka, a ne ograničiti se na doslovno značenje riječi. Kako bi se utvrdila zajednička namjera stranaka, njihovo cjelokupno ponašanje mora se procijeniti čak i nakon sklapanja ugovora (umjetnost. 1362 c.c..).
U biti što je važno, uglavnom, ono što su stranke htjele reći, a ne samo ono što je napisano.
U predmetu o kojem odlučuje Kasacijski sud, s presuda 27392/09, podnositelji zahtjeva su se žalili na pogrešno tumačenje kondominijalne regulative u odnosu na čitav niz elemenata (transakcijski akti, notarski poslovi) koji su doveli do njegove formulacije. U praksi, zbog materijalne pogreške, propisom je za dodjelu troškova portiranja navedena tablica različita od one koju su stranke prethodno navele kao tablicu koja će se koristiti za tu vrstu rashoda.
Došlo je do spora oko toga što su apelanti morali doći na suđenje zbog Kasacije kako bi osjećali da su u pravu.

Kondominium pravila

Prema stoatsu stvari, to se mora uzeti u obzir imenovanje tablica ne može se izbrisati, kao interpretativni kriterij volje stranaka, u korist hermeneutičke opcije kondominijalne regulacije koja se temelji na pukim doslovnim podacima, gdje je isti u jasnom kontrastu sa zajedničkom namjerom samih stranaka (Kasacijska presuda od 28. prosinca 2009. godine br. 27392).
To znači, upravo u skladu s tim načelo za koje se ugovori moraju tumačiti u skladu s onim što je zajednička namjera stranaka, ne možemo se zaustaviti na činjenici da uredba navodi tablicu u kojoj je moguće dokazati da je ta naznaka rezultat propusta ili loše koordinacije između što je utvrđeno i što je zapisano u propisu.

Etažna pravila i obvezni propisi

Postoji jedan norma građanskog zakonika, referenca je četvrti stavak. 1138, koja postavlja precizna ograničenja na sadržaj etažnih propisa. Recitirajte standard:
pravila propisa ni na koji način ne mogu utjecati na prava svakog etažnog vlasništva, jer proizlaze iz ugovora o kupovini i konvencijama, te ni u kojem slučaju ne mogu odstupati od odredbi članaka. 1118, drugi paragraf, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 i 1137.
primjer:
Ako je kondominij veći od osam sudionika obvezatno je imenovati upravitelja: za sankcioniranje čl. 1129 c.c. Budući da je ova odredba uključena u popis naveden u četvrtom stavku čl. 1138 c.c. nije moguće, na primjer, regulirati da imenovanje nije obvezno ili da se radi o više od deset etažnih stanova.
U tom smislu, u dalekom izgovoru, Sud u Napulju precizirao je to u pogledu stambenih zgrada u zgradama, u odnosu na upravitelja višestambene zgrade, ako su višestambene zgrade više od četiri (to je obavezni prag utvrđen prije odobrenja reforme stambene zgrade nd.A.), u skladu s čl. 1138, odredbe zakona o obveznom imenovanju direktora od strane skupštine dioničara i maksimalno trajanje za razdoblje od jedne godine također su proglašene obaveznim ugovornom odredbom i pod sankcijom neučinkovitosti (u ovom slučaju prodajno društvo zgrada su zadržale ulogu upravitelja na temelju mandata koji su kupci tražili uz kupovinu nekretnine) (Tribal Naples 21. ožujka 1989 u Arch. Leases 1989, 512).
zabrana, konstantnom doktrinarnom i pravnom praksom, odnosi se na regulaciju skupštine i ugovornu regulativu. Ukratko, to je apsolutna zabrana.
Ovo je objašnjenje koje se daje s obzirom na ovo mjesto: od pripremnih radova (civilnog zakona n.d.A.) a iz istog četvrtog stavka ispitane norme (članak 1138. c.c.d.A.) zaključuje se da se takvi članci nikada ne mogu odstupiti (u svakom slučaju, dakle ni s jednoglasno izglasanim propisima); nadalje, osim činjenice da neki od tih članaka ne reguliraju upravljanje etažnim vlasništvom, tj. ne spadaju u strogo regulatornu sferu, štite temeljne interese stambene zgrade ili trećih osoba (sukladno članku 1131 Građanskog zakonika): zbog toga zakonodavac u ovom području zahtijeva da svi stanovi su jednako disciplinirani (Branca, Zajednica Condominium u zgradama, Zanichelli, 1982).
Dokaz onoga što je rečeno čini se promatranjem pravila koja se umjesto toga mogu odreći uz pristanak svih stanova.
Razmislite o onima o raspodjeli troškova:umjetnost. 1123 c.c., posebno se poziva na drugačiju konvenciju koja može promijeniti opći kriterij raspodjele prema tisućinkama vlasništva, kao i one o korištenju.
Isto umjetnost. 1138 c.c.dakle, ne spominje meñu tim obveznim gore navedenim pravilom da dokaže njegovu promjenjivost pod uvjetom da postoji suglasnost svih suvlasnika.



Video: