Etažno uređenje: obvezno, funkcija, priroda i provedivost

Etažno uređenje je svojevrsni statut strukture koja služi za reguliranje upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

Etažno uređenje: obvezno, funkcija, priroda i provedivost

Pojam regulacije

L 'umjetnost. 1138, prvi stavak, c, glasi: kada je u zgradi broj stanova veći od deset, mora se uspostaviti propis koji sadrži pravila o korištenju zajedničkih stvari i raspodjelu troškova, sukladno pravima i obvezama svakog vlasnika stana, kao i pravila za zaštitu ukrasa zgrade i onih koja se odnose na upravu.

Regolamento

Ne postoji jedinstvena definicija propisa kondominijuma, niti reforma kondominijuma nije dala poseban doprinos tom pitanju.
Neki znanstvenici oni tvrde da je propis sličan zakonu u kondominiumu, dok drugi predlažu tumačenje koje se više pridržava normativnog diktata koji govori o dokumentu (u ovom slučaju kao što ćemo vidjeti rezoluciju) koji sadrži pravila o korištenju zajedničkih dijelova.
Potonja definicija ne uzima u obzir da je propis c.d. ugovorni (o kojima ćemo kasnije raspravljati) mogu sadržavati i pravila koja mogu utjecati na isključivo vlasništvo.
Prema vrhovni sudumjesto toga, etažno uređenje, koje su izvor i postupak osposobljavanja i stoga, čak i kada ima ugovornu prirodu, konfigurirano, u odnosu na svoju specifičnu funkciju konstituiranja svojevrsnog statuta etažne zajednice, kao čin usmjeren na sa skupom pravno obvezujućih pravila za sve članove ove zajednice, o konceptualno jedinstvenom multi-subjektivnom odnosu i da djeluju kao izvor obveza i prava ne toliko za zajednicu kao takvu, već posebno za pojedine kondominije. (Cass. 29. studenog 1995. 12.342).
U svakom slučaju bez obzira na definiciju propisa što se najviše slaže, fiksna točka je da se u kondominijumu gdje ima najmanje jedanaest sudionika mora sastaviti propis.

Funkcija propisa

Glavna funkcija ovog propisa je regulirati korištenje uobičajenih stvari, propisati kriterije za raspodjelu troškova (propis mora biti priložen uz tablice), odrediti pravila za zaštitu dekoracije zgrade i pravila koja se odnose na upravljanje zajedničkim stvarima.
Malo, jednostavno, primjeri oni će razjasniti opseg normativnog diktata.
Uredba može reguliratikorištenje parkirališta zajednički kroz kriterij upotrebe obrta, mora naznačiti kako alocirati pojedinačne troškove u skladu s kriterijima podjele predviđenim člancima 1123, 1124, 1126 Građanskog zakonika, može izdati plakete i slično uz mišljenje skupštine i / ili direktora radi zaštite ukrasa zgrade i konačno može utvrditi, pored onoga što je već naznačeno zakonom, daljnje propise u vezi s načinima održavanja sastanka ili osiguravanjem osnivanja vijeća stanarskih zajednica. To se tiče obavezna i funkcija.
Kako možemo stići na trening kondominium regulacije?

Postupak formiranja propisa

Ova tema nas upoznaje s onom iz priroda propisa.
U kompleksu nekretnina s više od deset sudionika (ali to nije rijetkost čak i kod najmanjih) obično se radi o građevincu koji u vrijeme prodaje pojedinačnih jedinica nekretnina stavlja kondominijsku regulativu u kupoprodajni ugovor.
Ovo pravilo je rečeno ugovorni (ili pregovaranje) koje su prihvatile i potpisale sve stambene zgrade.
Može se dogoditi da ga proizvođač ne uključuje u ugovore i da etažno vlasništvo mora biti u Skupštini kako bi za njega glasovalo. U takvim okolnostima, svaki kondominij može preuzeti inicijativu za obuku i / ili reviziju postojećih propisa (umjetnost. 1138, drugi stavak, c)., To je Takozvani regulacija montažne prirode da bi bio valjan, morat će prijaviti većinu glasova onih koji prisustvuju sastanku koji predstavljaju najmanje 500 tisućinki.

Regolamento condominiale

napokon ako nije moguće formirati propis na skupštini dioničara, svaki etažni stan može podnijeti žalbu pravosudnom organu kako bi isti bio isti. To je slučaj c.d. sudska nagodba koji se mogu usvojiti samo u stambenim zgradama gdje ih je obvezno imati (na mjestu Trib. di Trapani 28. veljače 2008.).
U ovoj doktrini nema jedinstva pogleda na ovu točku, Za sudsku obuku propisa vidi Rezzonico, Priručnik za etažno vlasništvo, IlSole24Ore, 2008, protiv Brance, Zajednica Condominium u zgradamaZanichelli, 1982.
Razlika između tri vrste propisa ona nije samo nominalna, već se može proširiti i na sadržaj.
Dakle, dok je propis dioničari i to sudski može sadržavati pravila usmjerena isključivo na primjenu sadržaja umjetnosti. 1138, prvi stavak c.c. ugovorni - budući da je zapravo sporazum o pregovorima između svih sudionika u etažnom vlasništvu - može ograničiti prava svakog etažnog vlasništva na ekskluzivno vlasništvo.
Za primjer: samo propis c.d. ugovor može zabraniti korištenje jedinica za nekretnine, studija, laboratorija itd. To je puka sposobnost, a ne obveza.
Upravo u pitanju zabrana la kondominijsku reformu je predvidio novinu koja je mnogo raspravljala i da se, na kraju, čini da se smatra valjanom samo za propise o skupštini.
Govorimo o novi peti stavak. 1138 c.c., u čijem umu, Pravila propisa ne mogu zabraniti posjedovanje ili držanje kućnih ljubimaca.
Ali ugovorna regulativa to može biti u svakom pogledu u skladu s onim skupne prirode.
To znači pregovarački propis može sadržavati i odredbe koje samo primjenjuju spomenutu čl. 1138 c.c. To odmah djeluje praktični aspekt u smislu većine potrebne za izmjenu propisa.
Kao što je s pravom promatrano. T Vrhovni kasacijski sudzapravo odrediti ugovornu prirodu propisa isključivo su klauzule koje ograničavaju prava etažnog vlasništva na ekskluzivnim dobrima (zabrana dodjeljivanja imovine radiološkoj studiji, krug itd.) ili uobičajene (ograničenja u korištenju stepenica, dvorišta itd.). ), ili one klauzule koje nekim stanovima pripisuju veća prava od drugih (Mišljenje br. 208 iz 1985, br. 3733 od 1987.854 iz 1997.). [...] Prema tome, iako je neophodno jednoglasnost suglasnosti stambenih zgrada da se izmijeni konvencionalni propis, kako je gore shvaćeno, uz istu obvezujuću djelotvornost ugovora, umjesto toga, većinska odluka skupštine sudionika zajedništva izmjene propisa koje nemaju takvu prirodu. Budući da samo neke odredbe propisa mogu biti ugovorne prirode, jednoglasnost suglasnosti potrebna je za njihovu izmjenu, a ne za druge klauzule za koje je dovoljna izmjena. Rezolucija Skupštine usvojena većinom propisanom čl. 1136 2 stavka građanskog zakonika (Cass. SS.UU. 30. prosinca 1999. br. 943).

Usklađenost s propisom i kaznama

Jednom uspostavljena, obvezujuća i priroda propisa vrijedi pitati: tko je dužan to poštovati? Pitanje zaslužuje detaljan odgovor na temelju prirode propisa.
U prisutnosti a pravila montaže, kao i sudski koji je ekvivalentan u svakom pogledu prvom, bit će obvezan za sve etažno vlasništvo, kao i za njihove opunomoćenike (u osnovi kupce stana) i za nasljednike. Toliko toga proizlazi iz umjetnosti. 1107 c.c. diktiran u pitanjima zajedništva, ali i primjenjiv u kondominijim stvarima na temelju reference sadržane u trećem stavku čl. 1138 c.c.
Različit je diskurs za propis c.d. ugovorni, U ovom slučaju, budući da je riječ o stvarnom ugovoru, to će imati učinka samo između stranaka (članak 1372. Građanskog zakonika). biti priključeni ili barem opozvani i izričito prihvaćeni u kupoprodajnom ugovoru jedinice nekretnine; b) ili u vrijeme prodaje prve nekretnine (tj. kada se rodi etažno vlasništvo) isto mora biti prepisano u javne registre nekretnina.
U ovom posljednjem slučaju za naknadnu prodaju neće biti potrebno spomenuti u kupoprodajnim aktima jer će transkripcija učiniti izvršivim za sve naknadne kupce (članak 2643. i naknadni članci Građanskog zakonika).
Reforma kondominijuma, a nedavno i Odredište Italija oni su predvidjeli ovlasti sastanka za izricanje sankcija za slučaj kršenja propisa, ako je takvo rješenje predviđeno u samoj uredbi.
Bio je to, istina, jedan jednostavno ažuriranje iznosa i specifikacija predmeta koji može nametnuti sankciju u istini koja je već predviđena u starom regulatornom okviru.



Video: